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Dossier · avant la visite

Que vérifier dans une annonce immobilière avant de visiter

Une annonce dit ce qui fait vendre. Ce qui fait renoncer (un sol argileux, un prix au-dessus des ventes de la rue, un terrain plus petit qu'écrit, un immeuble prévu en face) se vérifie dans les bases publiques, souvent avant même d'appeler. Voici les points à contrôler, et où trouver chaque réponse.

10 points
à contrôler avant de vous déplacer
Bases publiques
chaque réponse a sa source officielle
Avant d'appeler
la plupart se vérifient depuis l'annonce
Trois questions avant d'appeler
Où est le bien ?L'adresse et la parcelle, retrouvées par le DPE et le cadastre.
Le prix tient-il ?Face aux ventes réellement signées autour, pas aux autres annonces.
Qu'est-ce qui coûtera cher ?L'énergie, les risques, les travaux, la taxe foncière.
Vérifier une annonce
Vérifier votre casCe dossier explique la règle. Le rapport d'adresse dit ce qu'elle donne chez vous, au point exact.Vérifier un bien →
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Les dix points à contrôler

  1. Où est vraiment le bien

    L'annonce cache l'adresse, mais ses chiffres de DPE et sa surface désignent souvent le logement. Sans adresse, aucun autre point ne se vérifie au mètre près.

    Trouver l'adresse d'une annonce →

  2. Le prix face aux ventes réelles

    Un prix demandé n'est pas un prix de vente. Comparez-le aux ventes signées du voisinage, du même type de bien, sur les dernières années : c'est la seule base de négociation qui tienne.

    Prix au m² des ventes réelles →

  3. La surface annoncée

    Habitable, loi Carrez ou « utile » ? La surface du DPE et l'emprise du bâti au cadastre la recoupent. Une véranda ou des combles comptés en trop gonflent le prix au m².

    Lire la surface du DPE →

  4. Le DPE et ses échéances

    Classe énergie et climat, date du diagnostic, cohérence avec le chauffage ; puis ce que la classe interdit ou impose : location, travaux, valeur à la revente.

    Le calendrier des interdictions →

  5. Le terrain

    La surface de la parcelle au cadastre, le nombre de parcelles vendues, un chemin ou une servitude qui traverse : le terrain annoncé n'est pas toujours celui de l'acte.

    Parcelle et servitudes →

  6. Les risques du sol et de l'eau

    Retrait-gonflement des argiles, zone inondable, radon, sismicité, arrêtés de catastrophe naturelle : ils se lisent à l'adresse, avant de tomber sur des fissures à la visite.

    Les risques du sol →

  7. Ce qui peut se construire à côté

    Le zonage du terrain d'en face, les permis accordés autour, une zone d'activités voisine : la vue et le calme vendus par l'annonce ne sont pas garantis.

    Le zonage PLU expliqué →

  8. Les charges qui restent

    Taxe foncière, charges de copropriété, coût annuel d'énergie : additionnées au crédit, elles disent ce que le bien coûte vraiment chaque mois.

    Calculer la taxe foncière →

  9. L'histoire de l'annonce

    Depuis quand le bien est en vente, ses baisses de prix, une remise en vente après une vente récente : un bien qui ne part pas a une raison.

    L'historique dans le rapport →

  10. Les travaux à prévoir

    Âge du bâti, classe DPE, toiture, menuiseries : ce que coûtera la remise à niveau, et les aides auxquelles elle ouvre droit, se chiffrent avant l'offre.

    Chiffrer la rénovation →
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Les formules à décoder

« À rafraîchir »L'année de construction et la classe DPE : « rafraîchir » couvre parfois une électricité, une toiture ou une isolation à refaire.
« Au calme »Le bruit routier et ferroviaire à l'adresse, et ce que le zonage permet de construire autour.
« Vue dégagée »Le zonage de la parcelle d'en face : une zone constructible ou à urbaniser peut boucher la vue.
« Proche commodités »La distance réelle à pied aux commerces, à l'école et à la gare, depuis l'adresse retrouvée.
« Beau terrain »La surface cadastrale, la pente, la zone inondable et les servitudes qui le traversent.
« Prix à débattre »Les ventes réelles du voisinage et la durée de mise en vente : elles disent jusqu'où.

Aucune de ces formules n'est un mensonge en soi : elles disent le meilleur angle du bien. La vérification dit le reste.

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Les signaux d'alerte

Pas de DPE, ou « DPE en cours » sans date : les mentions énergétiques sont obligatoires dans une annonce de vente.
Un prix très en dessous des ventes du quartier : une erreur, un défaut caché, ou une arnaque.
Une demande d'argent avant toute visite ou tout acte : ni frais de dossier, ni acompte, ni « réservation ».
Des photos qui contredisent le DPE : une vieille chaudière au fioul dans un logement classé B, des fenêtres en simple vitrage dans une classe C.
Une surface floue : « environ », « utile », ou deux surfaces différentes dans le titre et le texte.
Le même bien à deux prix sur deux portails, ou remis en vente peu après une vente enregistrée.
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Les questions à poser avant la visite

L'adresse exacte, et pour un appartement l'étage et le lot.
Le numéro et la date du DPE, pour le retrouver sur l'observatoire de l'ADEME.
La surface Carrez ou habitable, et ce qu'elle compte (véranda, combles, sous-sol).
Le dernier avis de taxe foncière et, en copropriété, les charges et les procédures en cours.
Les travaux faits, avec leurs factures et leurs autorisations (déclaration préalable, permis).
Depuis quand le bien est en vente, et pourquoi il est vendu.
Une réponse évasive à la première question n'est pas un défaut du bien : l'agence protège son mandat. Les suivantes, elles, ont une réponse écrite qu'on peut demander.
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Tout vérifier d'un coup

Le rapport VersoImmo fait ces contrôles à partir du lien de l'annonce : il retrouve le bien par sa fiche DPE et le cadastre, puis croise les ventes réelles, les risques, le zonage, les permis, l'énergie et les charges. Chaque chiffre porte sa source, et ce qui n'est pas connu est dit comme tel.

Vérifier une annonce →La méthode
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Questions fréquentes

Comment savoir si le prix d'une annonce est juste ?
En le comparant aux ventes réellement signées autour, du même type de bien et de surface voisine, sur les dernières années : elles sont publiques (base DVF). Le prix demandé d'autres annonces ne dit que ce que les vendeurs espèrent. Une estimation indicative par méthode comparative donne une fourchette, jamais un prix certain.
Comment vérifier la surface annoncée ?
En copropriété, la surface loi Carrez est obligatoire dans l'acte : si elle s'avère inférieure de plus d'un vingtième, l'acheteur peut demander une baisse du prix dans l'année qui suit la vente. Avant la visite, la surface du DPE et l'emprise du bâti au cadastre permettent déjà de repérer un écart.
Une annonce immobilière sans DPE est-elle légale ?
Non. Une annonce de vente doit afficher la classe énergie, la classe climat et le montant estimé des dépenses annuelles d'énergie ; l'annonceur qui les omet s'expose à une amende. « DPE en cours » veut dire que le diagnostic est commandé : demandez-le avant de visiter.
Comment repérer une fausse annonce immobilière ?
Prix très en dessous des ventes du quartier, refus de visite, demande d'argent avant toute visite ou tout acte, photos sans rapport avec le DPE (une chaudière au fioul dans un logement classé B), adresse introuvable dans les bases publiques : chacun de ces signes mérite de s'arrêter.
Que demander à l'agence avant une visite ?
L'adresse, le numéro et la date du DPE, la surface Carrez ou habitable, le dernier avis de taxe foncière, les charges de copropriété et les procédures en cours, les travaux faits (avec factures et autorisations), et depuis quand le bien est en vente.
Que faire si l'annonce était trompeuse ?
Rassemblez l'annonce (capture datée), les diagnostics et l'acte. Un écart de surface Carrez, un DPE faux (il est opposable depuis juillet 2021) ou une information cachée sur un risque connu ouvrent des recours, contre le vendeur, l'agence ou le diagnostiqueur : un notaire ou un avocat dira lesquels.

Sources : ventes immobilières DVF (DGFiP), base des DPE (ADEME), Géorisques (BRGM), Géoportail de l'urbanisme (IGN), cadastre. Voir aussi trouver l'adresse d'une annonce. Information générale, sans valeur d'avis juridique.