Simulateur gratuit
Chiffrer les travaux avant de faire une offre
« Quelques travaux à prévoir », « à rafraîchir », « beau potentiel » : ces trois formules valent entre 250 € et 3 000 € du mètre carré. Cochez les postes réellement nécessaires, obtenez une fourchette défendable, et faites-en un argument de négociation plutôt qu'une mauvaise surprise.
- 250–500 €/m²
- rafraîchissement : peintures, sols, reprises
- 1 000–1 800 €/m²
- rénovation lourde : second œuvre, chauffage, isolation
- 5,5 %
- TVA sur les travaux d'amélioration énergétique
- 3 devis
- le minimum avant de signer, sur le même descriptif
Quatre niveaux de chantierFourchettes indicatives 2026, TTC pose comprise, France entière. Il n'existe aucun barème public opposable des prix de travaux.
Rafraîchissement250 – 500 €/m²
Rénovation intermédiaire500 – 1000 €/m²
Rénovation complète1000 – 2000 €/m²
Rénovation lourde1500 – 3000 €/m²
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Le simulateur : poste par poste
Sert au calcul des postes chiffrés au m² de logement. Les autres sont au forfait ou à l'unité.
Chaque poste porte sa propre fourchette : les prix au m² s'appliquent à la surface saisie, les forfaits à l'unité. Les badges « aides possibles » signalent les travaux éligibles à MaPrimeRénov', à l'éco-PTZ ou à la TVA à 5,5 % : le détail est sur la page des aides.
Budget travaux estimé
10 300 € – 23 700 €
3 postes cochés · soit 114 à 263 €/m²Isolation de combles
1 200 € – 3 000 €Fenêtres double vitrage
2 800 € – 7 200 €Électricité aux normes
6 300 € – 13 500 €2 postes ouvrent des aides
Voir les aides mobilisables →4 000 € à 10 200 € de ces travaux relèvent de la rénovation énergétique : MaPrimeRénov' par geste, TVA à 5,5 %, éco-PTZ possible.
Une fourchette, pas un devisL'écart entre le bas et le haut, c'est l'accessibilité du chantier, la qualité des matériaux et la tension locale des artisans. Sur un même descriptif, trois devis s'écartent couramment de 40 %. Fourchettes indicatives 2026, TTC pose comprise, France entière : faites toujours trois devis.
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Les quatre niveaux, et ce qu'ils recouvrent
Rafraîchissement250 – 500 €/m²Peintures, sols, petites reprises. Le bien est habitable en l'état.≈ 250 × 90 m² = 22 500 €
Rénovation intermédiaire500 – 1000 €/m²Pièce d'eau, électricité, quelques menuiseries.≈ 500 × 90 m² = 45 000 €
Rénovation complète1000 – 2000 €/m²Tous corps d'état : second œuvre, chauffage, isolation, souvent la toiture.≈ 1000 × 90 m² = 90 000 €
Rénovation lourde1500 – 3000 €/m²Gros œuvre, toiture, redistribution, mise aux normes intégrale. Proche du coût du neuf.≈ 1500 × 90 m² = 135 000 €
Fourchettes indicatives 2026 pour une maison ou un appartement standard, TTC pose comprise, hors aides. Règle de sécurité : au-delà de la restructuration complète, comparez toujours au prix du neuf dans le secteur. Quand le total « prix d'achat + travaux » dépasse le prix des ventes récentes de biens équivalents rénovés, l'opération ne se rattrape pas à la revente : vérifiez les ventes réelles du secteur.
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L'ordre des travaux, et pourquoi il ne se discute pas
Un chantier mal ordonné se paie deux fois : on ne refait pas l'électricité après les peintures, ni l'isolation après la pose des sols. Cet ordre est celui des artisans, pas une convention.
- 1Mise hors d'eau, hors d'airToiture, charpente, façade, menuiseries. Rien ne sert d'isoler sous une toiture qui prend l'eau.
- 2Assainissement et réseauxFosse, évacuations, arrivée d'eau, tableau électrique. Ce sont les postes qui imposent de rouvrir les murs.
- 3Isolation et ventilation, ensembleIsoler sans ventiler crée des désordres (condensation, moisissures). La VMC fait partie du chantier d'isolation, jamais après.
- 4Chauffage et eau chaudeUne pompe à chaleur se dimensionne sur un bâti déjà isolé, sinon elle est surdimensionnée et coûte plus cher à l'achat comme à l'usage.
- 5Second œuvre et finitionsCloisons, sols, peintures, cuisine, salle de bains.
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Les six pièges qui font exploser un budget
Amiante et plombDiagnostics obligatoires avant travaux : le désamiantage et le décapage de peintures au plomb sont des postes à cinq chiffres.Plomb (CREP) avant 1949, amiante avant juillet 1997 : les dates figurent dans nos rapports.
Assainissement non conformeLe contrôle SPANC impose la mise aux normes sous un an après la vente, le plus souvent à la charge de l'acquéreur.Demandez le rapport SPANC : il est obligatoire à la vente et daté de moins de trois ans.
Sol argileuxFissures, reprises en sous-œuvre : le poste le plus lourd d'une maison.L'aléa argiles figure dans notre rapport, à la parcelle ; en zone moyenne ou forte, faites expertiser les fissures.
Secteur protégéAbords de monument, site classé : matériaux imposés, délais d'instruction rallongés d'un à deux mois.Le rapport signale les abords de monument historique (AC1) et les sites patrimoniaux remarquables.
CopropriétéUne façade, une toiture ou des fenêtres ne se changent pas seul : c'est un vote en assemblée générale, avec appel de fonds.Lisez les PV des trois dernières assemblées et le budget prévisionnel avant l'offre.
Découvertes de chantierSupport pourri, réseaux hors normes, planchers à reprendre : la mauvaise surprise classique.Provisionnez 10 à 15 % du montant des travaux, systématiquement.
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Ce qui se récupère à la revente, et ce qui ne se récupère pas
Se récupèreL'étiquette énergétiqueSortir des classes F ou G efface une décote de 15 à 25 % sur les maisons (valeur verte, Notaires). Sur la facture, le coût annuel d'énergie affiché par le DPE d'avant et d'après travaux donne l'économie annuelle et le temps de retour. C'est le seul poste dont la rentabilité se mesure.
- Passer de G à Ddécote effacée
- Passer de E à Cvaleur verte + confort
- Remplacer une chaudière fioulargument de vente immédiat
Ne se récupère pasLe goût, et le sur-standingUne cuisine haut de gamme dans un quartier moyen ne se revend pas à son coût. Une décote de sur-standing est réelle : une maison classée G dans une rue classée D, une fois rénovée, plafonne au prix de la rue, pas au vôtre.
- Cuisine ou salle de bains de luxeaccélère la vente, pas le prix
- Piscinedivise les acquéreurs autant qu'elle en attire
- Extension au-delà du marché localplafonnée par la rue
Références : étude de valeur verte des Notaires de France (transactions 2024) pour l'effet de l'étiquette, et observation des écarts de prix au m² à l'échelle de la rue dans les données DVF. Notre estimation applique cette valeur verte par type de bien et affiche chaque ajustement séparément : voir la méthode.
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Questions fréquentes
Pourquoi des fourchettes et pas un prix ?
Parce qu'aucun barème public des prix de travaux n'existe. Le prix d'un même chantier varie de 30 à 50 % selon la région, l'accès au bien, l'état du support découvert une fois les sondages faits, et la charge de travail des artisans. Une fourchette honnête vaut mieux qu'un chiffre unique faussement précis : les trois devis restent la seule vérité.
Faut-il chiffrer les travaux avant de faire une offre ?
Toujours. Un bien « à rafraîchir » vendu au prix d'un bien rénové est le piège le plus courant du marché. Chiffrez le gros œuvre (toiture, charpente, assainissement, électricité) puis le confort, et intégrez ce montant à votre offre : c'est un argument de négociation documenté, pas un caprice.
Un artisan RGE coûte-t-il plus cher ?
Souvent un peu, mais la qualification RGE (Reconnu garant de l'environnement) conditionne l'accès à MaPrimeRénov', aux certificats d'économies d'énergie et à l'éco-PTZ pour les travaux d'énergie. Le surcoût est en général largement inférieur aux aides perdues sans RGE.
Quelle TVA s'applique aux travaux ?
5,5 % pour les travaux d'amélioration énergétique et ceux qui leur sont indissociablement liés, 10 % pour les autres travaux d'amélioration, de transformation ou d'entretien d'un logement achevé depuis plus de deux ans, 20 % pour le neuf, les extensions importantes et l'aménagement extérieur. Le taux réduit s'applique aussi à la main-d'œuvre et aux matériaux fournis par l'entreprise.
Une rénovation énergétique se rentabilise-t-elle ?
Sur deux plans : la facture (le gain se lit dans le coût annuel du DPE avant/après) et la valeur du bien. Le passage d'une étiquette F ou G à une étiquette C ou D efface une décote qui atteint 15 à 25 % sur les maisons selon les études de valeur verte des notaires. Le calendrier d'interdiction de location joue dans le même sens.
Faut-il une autorisation d'urbanisme ?
Déclaration préalable pour tout ce qui modifie l'aspect extérieur (fenêtres, façade, isolation par l'extérieur, toiture, ouvertures) et pour les surfaces créées jusqu'à 20 m² ; permis de construire au-delà, ou en secteur protégé. En abords de monument historique ou en site patrimonial remarquable, l'architecte des Bâtiments de France peut imposer matériaux et teintes.
Le bien vaut-il son prix, travaux compris ?Le rapport croise l'état annoncé, les ventes réelles voisines et les risques du sol : vous saurez si la décote demandée couvre réellement le chantier.