Dossier · risques du sol

Argiles (RGA) : le zonage réglementaire et l'étude de sol obligatoire

Le retrait-gonflement des argiles est la première cause de sinistres sur les maisons individuelles en France. Dans les zones d'aléa moyen ou fort, une étude géotechnique est obligatoire pour vendre un terrain constructible ou pour construire. Voici ce que dit la réglementation, et comment vérifier une commune ou une adresse.

48 %: du territoire métropolitain en aléa moyen ou fort
G1 PGC: à la vente d'un terrain constructible
G2 AVP: avant de construire
1re: cause de sinistres sur maisons individuelles

Suis-je concerné ?

Vous achetez un terrain non bâtiLe vendeur doit vous remettre l'étude G1 en zone moyenne ou forte.

Vous achetez une maison existanteAucune étude obligatoire : mais les fissures sont à faire expertiser.

Vous vendez un terrainL'étude G1 est à votre charge, à annexer à la promesse.

Vous faites construireL'étude G2 adapte les fondations : elle protège votre garantie.

Vérifier un bien précis

Vérifier votre casCe dossier explique la règle. Le rapport d'adresse dit ce qu'elle donne chez vous, au point exact.Vérifier un bien →

Ce qu'est le retrait-gonflement

Certains sols argileux se rétractent en période de sécheresse et gonflent lorsqu'ils se réhumidifient. Ces mouvements, lents mais puissants, fissurent les fondations, les murs et les dallages des constructions peu profondes : surtout les maisons individuelles. C'est le premier poste d'indemnisation au titre de la garantie « catastrophe naturelle sécheresse », et le phénomène s'aggrave avec la fréquence des sécheresses.

Été : retrait

Le sol perd son eau et se tasse : les fondations descendent de façon inégale.

Hiver : gonflement

L'argile se regonfle et soulève : le bâti travaille dans l'autre sens, les fissures s'ouvrent.

Schéma de principe. L'exposition d'un terrain est cartographiée par le BRGM et diffusée par Géorisques en quatre niveaux : le niveau conditionne des obligations légales, détaillées ci-dessous.

Les quatre niveaux et ce qu'ils imposent

Non concerné

Sol non argileux ou hors zonageAucune obligation

Faible

Argiles présentes, mouvements raresAucune obligation légale, vigilance à la visite

Moyen

Mouvements réguliers en période de sécheresseÉtude G1 PGC à la vente d'un terrain · G2 AVP avant construction

Fort

Retrait-gonflement marqué, sinistres fréquentsMêmes obligations, et techniques constructives renforcées

Source : cartographie de l'aléa retrait-gonflement des argiles, BRGM, diffusée par Géorisques. Le zonage réglementaire de l'obligation d'étude est défini par arrêté et révisé périodiquement.

L'obligation d'étude de sol (loi ÉLAN)

Depuis la loi ÉLAN (2018) et son décret d'application, dans les secteurs d'aléa moyen ou fort, deux obligations distinctes s'enchaînent : l'une pèse sur le vendeur, l'autre sur celui qui construit.

À la vente d'un terrain constructible non bâtiÉtude géotechnique préalable : G1 PGCLe vendeur doit la fournir et l'annexer à la promesse de vente. Elle suit le terrain pendant 30 ans et se transmet aux acquéreurs suivants.
Avant de construireÉtude géotechnique de conception : G2 AVPLe maître d'ouvrage la fait réaliser pour adapter les fondations au sol : ou applique les techniques constructives forfaitaires prévues par l'arrêté.

Le périmètre réglementaire est défini par arrêté et mis à jour périodiquement : de nouvelles communes entrent dans le champ de l'obligation à chaque révision. Un terrain qui n'était pas concerné hier peut l'être aujourd'hui : d'où l'importance de vérifier à la date de la transaction.

Ce que ça change pour vous

Vous vendezUn terrain constructible en zone moyenne ou forte ? L'étude G1 est à votre charge et doit être annexée au compromis. L'anticiper évite de retarder la vente de plusieurs semaines.

Vous achetezVérifiez l'aléa avant de vous engager. En zone moyenne ou forte, prévoyez le coût des fondations adaptées (G2), et inspectez les fissures d'une maison existante.

À la visite : fissures en escalier sur les murs porteurs, reprises de fissures repeintes, portes et fenêtres qui coincent, seuils et carrelages désaffleurés, décollement d'un perron ou d'une terrasse.

À demander : l'étude de sol si elle existe, les déclarations de sinistre sécheresse antérieures, et les éventuels travaux de reprise avec leur garantie.

Ce qui aggrave : un arbre de haute tige à moins de 5 m des fondations, une fuite de réseau enterré, une véranda ou une extension fondée moins profond que l'existant.

L'aléa argiles est un aléa de sol : il ne dépend pas de l'entretien du bien mais de la nature du terrain. Deux maisons voisines peuvent être exposées différemment : et deux maisons sur le même sol se comporter différemment selon leurs fondations.

Vérifier une commune ou une adresse

L'exposition se lit à l'échelle de la parcelle. Sur chaque fiche commune VersoImmo, l'aléa argiles figure avec les autres risques du sol : radon, sismicité, cavités, arrêtés de catastrophe naturelle. Pour un bien précis, le rapport d'adresse donne le niveau au point exact, l'obligation d'étude qui en découle, et la liste des arrêtés sécheresse déjà reconnus sur la commune.

Vérifier une adresse →Exemple : fiche commune

Schéma de principe : l'exposition change d'une parcelle à l'autre. La carte réelle du bien, calée sur le cadastre et sur la couche Géorisques, est dans le rapport.

Non concernéFaibleMoyenFort

Sources : Géorisques (BRGM, ministère de la Transition écologique) pour la cartographie de l'aléa ; loi n° 2018-1021 (ÉLAN) et ses textes d'application pour l'obligation d'étude géotechnique. Information générale, sans valeur d'avis juridique. Vérifiez toujours à la date et à l'adresse exactes.