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Simulateur gratuit

Combien puis-je emprunter ?

La capacité d'emprunt n'est pas une opinion de banquier : c'est une règle écrite. Le Haut Conseil de stabilité financière fixe un taux d'effort maximal et une durée maximale ; la Banque de France publie chaque trimestre le taux d'usure. Ce simulateur applique ces règles avec les taux officiels du moment, et vous dit d'où vient chaque chiffre.

Estimer mon coût de possessionEstimer la taxe foncière
35 %
taux d'endettement maximal, assurance comprise (norme HCSF)
25 ans
durée maximale du prêt (27 avec différé dans le neuf)
3,2 %
taux de marché repère (2026-08)
5,29 %
taux d'usure sur 20 ans et plus (2026-T3)
La règle, en trois nombres

Trois barres : votre effort, le plafond de 35 %, la marge de dérogation de 20 % au-dessus.

La banque doit tenir 35 % sur au moins 80 % de ses dossiers du trimestre. Les 20 % restants sont sa marge, réservée en priorité aux résidences principales et aux primo-accédants.
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Le simulateur

Saisissez les revenus du ménage, pas ceux d'une seule personne, si vous empruntez à deux. Le calcul : mensualité maximale = revenus nets × 35 % − mensualités des crédits en cours ; capital = mensualité actualisée au taux et à la durée choisis. L'assurance emprunteur est intégrée au taux d'effort, comme le fait la banque.

Capacité d'achat
309 319 €
dont 30 000 € d'apport · 279 319 € empruntés
Mensualité maximale
1 470 €
Taux d'effort atteint
35 %
Coût des intérêts
137 939 €
TAEG estimé
3,79 %
Dossier dans les clous : 35 % au plafond, TAEG sous le taux d'usure de 5,29 %.
L'effet de la durée
25 ans309 319 €
20 ans276 839 €
15 ans233 792 €
À mensualité constante, dix ans de moins retirent 75 527 € de capacité et font économiser 87 525 € d'intérêts.Estimer mon coût de possession
02

La règle HCSF, en clair

35 %Taux d'effort maximalDes revenus nets, assurance emprunteur comprise. C'est ce qui surprend : une assurance à 0,34 % consomme une part réelle de l'enveloppe.
25 ansDurée maximalePortée à 27 ans quand la livraison est différée : vente en l'état futur d'achèvement, ou ancien avec des travaux représentant au moins 25 % du coût total.
20 %Marge de flexibilitéDe la production trimestrielle : les banques peuvent déroger sur un dossier sur cinq, en priorité pour une résidence principale et des primo-accédants.
Depuis 2022, la norme du HCSF est juridiquement contraignante : ce n'est plus une recommandation. Ce qui varie d'une banque à l'autre, ce n'est pas le plafond, c'est le barème de reste à vivre, souvent plus sévère que la règle. Deux foyers à 35 % d'endettement n'ont pas le même dossier selon qu'il leur reste 900 € ou 2 800 € par mois.
03

Ce que la banque regarde en plus du taux d'effort

Reste à vivreCe qui reste une fois la mensualité et les charges payées.Souvent 700 à 1 000 € par personne, + 300 à 400 € par enfant
ApportCouverture des frais d'acquisition et de garantie.≈ 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf ; 10 % en repère courant
Saut de chargeÉcart entre le loyer actuel et la future mensualité.Un saut supérieur à 1,3 fois le loyer actuel se justifie par de l'épargne
Épargne résiduelleCe qui reste sur les comptes après l'opération.3 à 6 mensualités, très regardé depuis 2023
Stabilité professionnelleLa nature du contrat et l'ancienneté.CDI confirmé, ou indépendant avec 2 à 3 bilans : la période d'essai bloque la plupart des dossiers
Revenus locatifsLes loyers d'un bien déjà détenu, ou à venir.Retenus à 70 ou 80 %, parfois en calcul différentiel

Aucun barème bancaire n'est agrégé sur ce site : ce sont des ordres de grandeur de place, pas les conditions d'un établissement en particulier. Votre banque et votre courtier restent seuls à décider.

04

Le taux d'usure : le plafond qui fait refuser des dossiers

Le taux d'usure est le TAEG maximal légal, publié chaque trimestre par la Banque de France, par tranche de durée. Le TAEG comprend le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie et les frais de courtage : un dossier peut passer sur le taux nominal et buter sur l'usure.

moins de 10 ans
4,07 %
de 10 à 20 ans
4,57 %
20 ans et plus
5,29 %
TAEG repère (taux de marché + assurance) : 3,54 %

Banque de France, seuils de l'usure 2026-T3 · prêts immobiliers à taux fixe aux particuliers.

Deux leviers quand le TAEG frotte le plafond
Changer d'assurance emprunteurLa loi Lemoine le permet à tout moment, sans frais : l'écart entre un contrat groupe et une délégation dépasse souvent 10 000 € sur la durée du prêt.
Raccourcir la duréeLe seuil d'usure descend d'un cran sous 20 ans, mais la mensualité monte : c'est un arbitrage, pas une astuce.
05

Du budget d'emprunt au prix d'annonce

La capacité calculée plus haut est un budget d'opération, pas un prix d'achat. Il faut en retirer quatre postes, dans cet ordre.

–Budget d'opérationcapacité totale
− fraisFrais d'acquisition7 à 8 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf
− garantieFrais de garantiecaution ou hypothèque, 1 à 2 % du montant emprunté
− travauxChiffrés avant l'offrejamais après
≈ prix viséPrix d'annonce viséce que vous pouvez signer
Le cinquième poste ne se retire pas du budget : c'est le coût de possession mensuel, une fois installé : taxe foncière, énergie, charges. Il se calcule et pèse souvent 300 à 600 € par mois. Le chiffrer →

Repères de place : frais d'acquisition 7,5 % du prix (ancien), garantie et dossier 1,2 % du capital emprunté. Le prix visé est déduit du budget du simulateur ci-dessus ; les travaux, eux, ne se devinent pas.

06

Les prêts aidés qui augmentent la capacité

Prêt à taux zéro (PTZ)Prêt sans intérêt pour une résidence principale, sous plafonds de revenus et selon la zone. Neuf partout ; ancien avec travaux en zones B2/C.Jusqu'à 40 % de l'opérationPrêt Action Logement (ex « 1 % logement »)Jusqu'à 30 000 € à taux réduit (~1 %) pour les salariés d'une entreprise privée non agricole de 10 salariés ou plus. Sous conditions de ressources.≈ 1 % sur 25 ansPrêt d'accession sociale (PAS)Prêt conventionné réservé aux revenus modestes (plafonds selon zone et foyer) : frais de dossier réduits, ouvre droit à l'APL accession.Frais plafonnésPrêt conventionné (PC)Accordé sans condition de ressources par les banques ayant signé une convention avec l'État ; peut financer 100 % du bien.Sans plafond de revenusÉco-prêt à taux zéroJusqu'à 50 000 € sans intérêt pour des travaux de rénovation énergétique. Cumulable avec MaPrimeRénov'.50 000 € sur 20 ansPrêt fonctionnaireComplément à un prêt conventionné/PAS pour les agents de la fonction publique (variable selon l'employeur).ComplémentPrêts régionaux / départementauxDe nombreuses collectivités proposent des prêts ou aides à l'accession (primo-accédants). À demander en mairie / au département.Variable selon la collectivité

Référentiel officiel service-public.fr / Action Logement / ANIL. Un prêt aidé à taux zéro ou réduit n'augmente pas votre revenu : il abaisse la mensualité moyenne, donc augmente la capacité totale à taux d'effort constant. Pour la rénovation, voir MaPrimeRénov' et l'éco-PTZ.

07

Questions fréquentes

Le taux d'endettement de 35 %, c'est avant ou après impôt ?
Sur les revenus nets AVANT impôt sur le revenu (net avant prélèvement à la source). On additionne les mensualités de tous les crédits en cours, assurance emprunteur comprise, et on divise par les revenus nets mensuels du foyer. L'impôt n'entre pas dans le taux d'effort, mais il entre dans le reste à vivre que la banque apprécie ensuite.
Mes revenus locatifs comptent-ils intégralement ?
Non. Les banques retiennent en général 70 à 80 % des loyers (vacance, charges, impayés), et beaucoup les traitent en « différentiel » : le loyer vient en déduction de la mensualité du bien concerné plutôt que s'ajouter aux revenus.
Puis-je emprunter au-delà de 35 % ?
Oui, dans la marge de flexibilité que la norme HCSF laisse aux banques : 20 % de leur production trimestrielle de crédits, majoritairement réservée à l'achat d'une résidence principale et pour partie aux primo-accédants. C'est une dérogation, jamais un droit : elle s'obtient avec un reste à vivre confortable, de l'épargne résiduelle et une situation professionnelle stable.
Faut-il un apport, et de combien ?
Aucun texte ne l'impose, mais la pratique bancaire demande de couvrir au minimum les frais : environ 8 % du prix dans l'ancien (droits de mutation, émoluments du notaire), 2 à 3 % dans le neuf, plus les frais de dossier et de garantie. Un apport de 10 % du prix est le repère courant ; au-delà, il fait baisser le taux.
Qu'est-ce que le taux d'usure, exactement ?
C'est le TAEG maximum légal auquel un prêt peut être consenti. Il est publié chaque trimestre par la Banque de France, par tranche de durée. Le TAEG comprend le taux nominal, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et de garantie : un dossier peut être refusé parce que le TAEG dépasse l'usure, alors que le taux nominal proposé paraissait acceptable.
Le simulateur remplace-t-il une banque ou un courtier ?
Non. Il applique publiquement les mêmes règles (HCSF, usure, mensualité constante) pour vous donner un ordre de grandeur défendable avant les rendez-vous. La décision dépend ensuite de votre profil complet : stabilité des revenus, épargne, historique bancaire, nature du bien.
Un bien en vue ? Vérifiez-le avant de monter le dossierPrix réels des ventes voisines, risques du sol, ce qui peut se construire à côté, échéances DPE : le rapport dit ce que l'annonce tait, et donne les arguments de négociation.
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